Кто отвечает за залив квартиры: владелец или арендатор

Общие правила возмещения ущерба

На основании ст. 1054 ГК РФ убытки возмещает тот, кто их причинил. Но, как правило, претензии соседи предъявляют собственнику квартиры — им не важно, кто фактически там проживает.

Собственник же вправе переложить расходы на квартиранта, если он передал ему коммуникации в исправном состоянии (п. 2 ст. 676 ГК РФ), а договор найма содержит условие о разграничении ответственности. Но не забывайте и про презумпцию невиновности. Вину арендатора нужно доказать.

При определении виновника принимается во внимание:

• состояние коммуникаций и техники при передаче недвижимости во временное пользование арендатора;
• причина залива — неправильная эксплуатация, умышленные действия квартиранта, следствие поломки, действия третьих лиц и т. п.

Например, если это общедомовые коммуникации (трубы, крыша, канализация), ответственность за причиненный заливом ущерб несет управляющая компания.

Когда виноват арендатор

Арендатор отвечает за причиненный ущерб, если:

• использует жилье не по назначению (например, сдает в субаренду без разрешения, а «гости» устроили потоп);
• проявил неосторожность (забыл закрыть кран с водой, когда наполнял ванну);
• испортил имущество и бытовую технику (случайно сломал стиральную машину, неаккуратно пользовался посудомойкой);
• испортил системы коммуникации (сломал кран, засорил канализационный слив);
• установил технику и переобустроил жилье под себя, не согласовав с хозяином квартиры (поставил в арендованной квартире душевую кабину, которая сломалась и залила соседей);
• ремонтировал самостоятельно коммуникации (решил сэкономить на сантехнике и починить самостоятельно).

Если же владелец передал неисправное жильё/технику или не проверил их состояние после прошлых арендаторов, отвечать

Регрессное требование

Часто хозяину приходится первым возмещать ущерб соседям. Но он имеет право требовать деньги с арендатора после. Это называется регрессом.

Для этого пригодятся:

• договор найма;
• акт приёма-передачи квартиры;
• акт о заливе;
• экспертное заключение.

Если квартирант не согласен с таким положением дел, придется обращаться в суд.

Важность договора найма

Чтобы избежать проблем, в договоре найма нужно четко прописывать обязанности сторон, в том числе ответственность за инженерные коммуникации и действия в аварийных ситуациях. Без этого вся тяжесть последствий может лечь на владельца квартиры.

Если жильё сдавалось без договора, ответственность целиком ложится на собственника. В суде доказать вину арендатора не получится. В таком случае, остаётся либо договариваться с пострадавшими соседями, либо оплачивать ущерб самому.

Коммерческая недвижимость

С нежилыми помещениями принцип тот же. Если договором закреплена ответственность арендатора, он возмещает ущерб. Если же авария произошла из-за ненадлежащего обслуживания помещения собственником, платить будет он.

Как обезопасить себя от ответственности квартиранта?

• Договор всему голова. Не берите шаблоны из интернета, лучше составить его с помощью юриста.
• Проверяйте документы жильцов. Обязательно сделайте копию паспорта. Можно поискать информацию о них в интернете и в социальных сетях.
• Платежеспособность. Как минимум стоит проверить открытые исполнительные производства по ФИО и дате рождения.
• Взять у арендатора депозит и удержать в случае залива (условие должно быть прописано в договоре найма).
• Застраховать свою гражданскую ответственность, если сдаете квартиру в аренду.

По закону ущерб возмещает виновник аварии. Но формально сначала претензии предъявляются собственнику. Поэтому лучший способ защитить себя — заключать грамотно составленный договор найма (аренды) с четким распределением обязанностей.

Нужна помощь?

В любом споре по заливу есть много нюансов. Если вы не уверены в собственных силах и не обладаете свободным временем на решение столь сложного вопроса, позовите на помощь наших специалистов.

Команда Чек Хаус — это комплексная помощь при заливе. Мы используем стратегию, которая подходит именно вам. Проводим разные виды независимых экспертиз и оценок.

Наши эксперты зафиксируют реальный ущерб, подготовят заключение об оценке по рыночным ценам, а также установят точную причину залива и виновника.

Все наши специалисты имеют необходимую аккредитацию и допуски СРО, в совершенстве владеют методикой оценки различных объектов.